Casa colonica romagnola
con capannone e locale servizi. Romagna farmhouse
with barn and outbuilding.

L'immobileThe propertyDie ImmobilieHet pandLe bien

Destinazione catastale residenziale già acquisita. La casa colonica è classificata cat. A/3 — abitazioni di tipo economico, dieci vani, con capannone annesso (cat. C/2). Il cambio di destinazione d'uso da rurale a civile abitazione è stato completato nel 2023 (CILA P.G. 151455/2023, accatastamento da rurale a urbano P.G. 151473/2023, fine lavori P.G. 162877/2023). L'acquirente subentra in un immobile pronto per il restauro, senza alcuna pratica burocratica di trasformazione ancora da affrontare. Residential cadastral classification already established. The farmhouse is registered as cat. A/3 — civil residential dwelling, ten rooms, with an annexed barn (cat. C/2). The change of use from rural to residential was completed in 2023 (CILA ref. 151455/2023, cadastral reclassification 151473/2023, works completion 162877/2023). The buyer takes over a property ready for restoration, with no further administrative use-change procedure to undertake.

La casa colonica si trova a Filetto, frazione di Ravenna, in posizione defilata e silenziosa. Si compone di tre corpi di fabbrica di antica costruzione (antecedente al 1928 secondo la mappa di impianto, con ampliamenti documentati negli anni Quaranta dalle ricognizioni aerofotogrammetriche IGMI del 1954): l'edificio principale di abitazione con servizi; un locale servizi annesso che ospitava il forno a legna e la cantina; un capannone a doppio volume con porticato e colonnato in mattoni, originariamente ricovero attrezzi agricoli, oggi destinabile a deposito o a recupero abitativo. L'immobile è da ristrutturare integralmente. The farmhouse stands at Filetto, a hamlet of Ravenna, in a quiet and secluded setting. It comprises three buildings of ancient construction (predating 1928 according to the original cadastral map, with extensions documented in the 1940s through the 1954 IGMI aerial surveys): the main residential building with services; an annexed outbuilding housing a wood-fired oven and cellar; and a double-height barn with portico and brick colonnade, originally an agricultural shed, now suitable as deposit or for residential conversion. Full restoration is required.

L'edificio principale si sviluppa su due livelli. Al piano terra: soggiorno, pranzo e cucina; un'ex stalla utilizzata come ripostiglio; tre locali ripostiglio, cantina e forno coperto da loggia (proservizio). Al primo piano: zona notte con cinque ampie camere, opportunamente disimpegnate. Il sub. 8 — fabbricato a doppio volume — presenta una porzione su due livelli ed è oggi adibito a servizio e deposito.The main building rises over two storeys. Ground floor: living room, dining room and kitchen; a former stable used as storage; three storage rooms, cellar and oven beneath a loggia (outbuilding). First floor: sleeping quarters with five generous bedrooms, properly served by corridors. Sub. 8 — the double-height structure — includes a two-level section currently used as service and storage space.Das Hauptgebäude erstreckt sich über zwei Ebenen. Erdgeschoss: Wohnzimmer, Esszimmer und Küche; ehemaliger Stall als Abstellraum; drei Abstellräume, Keller und Backofen unter Loggia (Wirtschaftsgebäude). Obergeschoss: Schlafbereich mit fünf großzügigen Zimmern, ordentlich erschlossen. Das Subalternum 8 — Doppelvolumen-Bau — weist einen Bereich auf zwei Ebenen auf und wird derzeit als Wirtschafts- und Lagerraum genutzt.Het hoofdgebouw heeft twee verdiepingen. Begane grond: woonkamer, eetkamer en keuken; voormalige stal als berging; drie bergingen, kelder en oven onder loggia (bijgebouw). Eerste verdieping: slaapgedeelte met vijf ruime kamers, met goede verkeersruimte. Sub. 8 — dubbelvolume-constructie — heeft een gedeelte op twee niveaus en wordt momenteel gebruikt als bijgebouw en opslag.Le bâtiment principal se développe sur deux niveaux. Au rez-de-chaussée : séjour, salle à manger et cuisine ; ancienne étable utilisée comme remise ; trois débarras, cave et four sous loggia (dépendance). À l'étage : zone nuit avec cinq grandes chambres, correctement desservies. Le sub. 8 — bâtiment à double volume — comporte une portion sur deux niveaux et est actuellement utilisé comme service et dépôt.

Stato e potenzialeCondition and potentialZustand und PotenzialStaat en potentieelÉtat et potentiel

L'immobile è dichiarato non agibile: la trasparenza è dovuta. Le relazioni tecniche redatte da tecnici abilitati (rispettivamente nel luglio 2023 e nel settembre 2012) documentano lesioni nelle murature portanti, infiltrazioni dal manto di copertura con ammaloramento della struttura lignea sottostante, elevata umidità al piano terra, serramenti esterni in parte mancanti, presenza di volatili, assenza di servizi igienici, impianti non a norma. È quindi un immobile da ristrutturare integralmente.The property is declared uninhabitable: full disclosure is required. Technical reports by qualified surveyors (respectively July 2023 and September 2012) document load-bearing wall cracks, roof infiltrations with damage to the underlying timber structure, ground-floor humidity, partly missing external joinery, presence of birds, absence of bathrooms, and non-compliant utilities. Full restoration is therefore required.Die Immobilie ist als nicht bewohnbar erklärt: vollständige Offenlegung ist geboten. Die von qualifizierten Technikern erstellten Berichte (Juli 2023 bzw. September 2012) dokumentieren Risse in den tragenden Wänden, Wassereintritt durch das Dach mit Schäden an der darunterliegenden Holzkonstruktion, hohe Feuchtigkeit im Erdgeschoss, teilweise fehlende Außenfenster, Vogelbefall, fehlende Sanitäranlagen und nicht vorschriftsmäßige Installationen. Es handelt sich daher um eine vollständig zu sanierende Immobilie.Het pand is verklaard onbewoonbaar: volledige transparantie is geboden. Technische rapporten van gekwalificeerde technici (juli 2023 respectievelijk september 2012) documenteren scheuren in dragende muren, infiltraties via het dak met schade aan de onderliggende houtconstructie, hoge vochtigheid op de begane grond, deels ontbrekende buitenkozijnen, vogeloverlast, ontbrekende sanitaire voorzieningen en niet-conforme installaties. Het is dus een pand dat volledig gerenoveerd moet worden.Le bien est déclaré inhabitable : la transparence est de rigueur. Les rapports techniques rédigés par des techniciens qualifiés (respectivement en juillet 2023 et septembre 2012) documentent des fissures dans les murs porteurs, des infiltrations depuis la toiture avec dommages à la structure en bois sous-jacente, une humidité élevée au rez-de-chaussée, des menuiseries extérieures partiellement manquantes, la présence d'oiseaux, l'absence de sanitaires et des installations non conformes. Il s'agit donc d'un bien à restaurer intégralement.

Le pratiche edilizie sono in ordine. Il complesso è legittimato per costruzione antecedente al 1° settembre 1967 (Reg. Urb. Ed. del Comune di Ravenna per zone agricole fuori centri abitati). Nel 2023 sono state perfezionate: la CILA per cambio destinazione d'uso senza opere (servizi agricoli → servizi annessi a civile abitazione, P.G. 151455/2023); l'accatastamento da rurale a urbano (P.G. 151473/2023); la fine lavori (P.G. 162877/2023). La conformità catastale e urbanistica è attestata dal tecnico abilitato ai sensi dell'art. 29 c. 1-bis L. 52/85, anche con applicazione delle tolleranze ex art. 19-bis L.R. Emilia-Romagna 23/2004.The planning record is in order. The complex is legitimated by construction predating 1 September 1967 (Ravenna Municipal Building Regulations for agricultural zones outside built-up areas). In 2023 the following were completed: CILA for change of use without works (agricultural services → services annexed to civil dwelling, ref. P.G. 151455/2023); reclassification from rural to urban cadastre (P.G. 151473/2023); completion of works (P.G. 162877/2023). Cadastral and urban-planning compliance is certified by tecnico abilitato pursuant to art. 29(1-bis) Law 52/85, including building tolerances under art. 19-bis Emilia-Romagna Regional Law 23/2004.Die Baugenehmigungen sind in Ordnung. Der Komplex ist als vor dem 1. September 1967 errichtetes Gebäude legitimiert (Bauordnung der Gemeinde Ravenna für landwirtschaftliche Zonen außerhalb bewohnter Zentren). 2023 wurden abgeschlossen: die CILA für Nutzungsänderung ohne Bauarbeiten (landwirtschaftliche Dienste → wohnungsbezogene Dienste, P.G. 151455/2023); die Umkatastrierung von landwirtschaftlich zu städtisch (P.G. 151473/2023); die Bauabnahme (P.G. 162877/2023). Die katastermäßige und städtebauliche Konformität wurde von einem qualifizierten Techniker gemäß Art. 29 Abs. 1-bis Gesetz 52/85 unter Anwendung der Toleranzen nach Art. 19-bis Reg.G. Emilia-Romagna 23/2004 bescheinigt.De bouwvergunningen zijn in orde. Het complex is gelegitimeerd als bouwwerk van vóór 1 september 1967 (gemeentelijke bouwverordening Ravenna voor landelijk gebied buiten bebouwde kom). In 2023 werden voltooid: de CILA voor bestemmingswijziging zonder werken (landelijke diensten → woonbestemming, P.G. 151455/2023); herclassificatie van landelijk naar stedelijk kadaster (P.G. 151473/2023); oplevering (P.G. 162877/2023). De kadastrale en stedenbouwkundige conformiteit is verklaard door een gekwalificeerde technicus krachtens art. 29, lid 1-bis, Wet 52/85, mede met toepassing van de toleranties uit art. 19-bis Reg.W. Emilia-Romagna 23/2004.Les permis de construire sont en règle. Le complexe est légitimé comme construction antérieure au 1ᵉʳ septembre 1967 (Règl. urbain de la commune de Ravenne pour zones agricoles hors agglomération). En 2023 ont été perfectionnés : la CILA pour changement de destination sans travaux (services agricoles → services d'habitation, P.G. 151455/2023) ; la requalification cadastrale rural → urbain (P.G. 151473/2023) ; la fin des travaux (P.G. 162877/2023). La conformité cadastrale et urbanistique est attestée par un technicien qualifié au sens de l'art. 29 al. 1-bis L. 52/85, avec application des tolérances ex art. 19-bis L.R. Émilie-Romagne 23/2004.

Il contestoThe settingDie LageDe omgevingLe contexte

Filetto è una frazione di Ravenna immersa nella campagna ravennate, riconoscibile per il borgo medievale e per il calendario di iniziative culturali estive. Ravenna città, con i suoi monumenti UNESCO, è raggiungibile in pochi minuti d'auto; il litorale adriatico è prossimo. Il lotto complessivo è di circa 3.000 m² (3.042 m² rilevati con misurazione satellitare), con circa 2.500 m² di area scoperta (giardino + terreno seminativo, di cui 365 m² al F.254 P.78) — spazio sufficiente per orto, frutteto, eventuale piscina o dépendance. Filetto is a hamlet of Ravenna set in open countryside, known for its medieval village and seasonal cultural calendar. Central Ravenna, with its UNESCO monuments, is a short drive away; the Adriatic coast is also nearby. The total lot is approximately 3,000 m² (3,042 m² satellite-measured), with around 2,500 m² of outdoor area (garden plus arable land, including 365 m² at cad. F.254 P.78) — enough space for vegetable garden, orchard, optional pool or guesthouse.

Target d'acquirenteBuyer profileZielkäuferDoelkoperAcheteur cible

L'immobile è proposto a chi cerca un progetto di recupero ambizioso: country home, residenza di vacanza, struttura ricettiva extra-alberghiera (subordinata alle abilitazioni di legge), studio professionale o residenza permanente nel verde. La disponibilità integrale della documentazione tecnica permette di stimare con precisione i costi di intervento.The property suits buyers seeking an ambitious restoration project: country home, holiday residence, non-hotel hospitality use (subject to applicable licensing), professional studio or permanent rural residence. Complete technical documentation allows accurate estimation of restoration costs.Die Immobilie wendet sich an Käufer mit anspruchsvollen Renovierungsprojekten: Country Home, Ferienwohnsitz, nicht-hotelmäßige Beherbergung (vorbehaltlich gesetzlicher Genehmigungen), Büro oder ständiger Wohnsitz im Grünen. Die vollständige technische Dokumentation ermöglicht eine genaue Kostenschätzung der Maßnahmen.Het pand richt zich op kopers met ambitieuze renovatieprojecten: country home, vakantiewoning, niet-hotelmatige verhuur (onder voorbehoud van vergunningen), professioneel kantoor of vaste woning in het groen. De volledige technische documentatie maakt nauwkeurige kostenraming mogelijk.Le bien s'adresse aux acquéreurs souhaitant un projet de restauration ambitieux : country home, résidence de vacances, hébergement non-hôtelier (sous réserve d'autorisations), studio professionnel ou résidence permanente au vert. La disponibilité intégrale de la documentation technique permet d'estimer avec précision les coûts d'intervention.